从新城控股看房地产企业偿债能力

程竹

房地产业是我国备受关注的行业之一，是中国国民经济支柱产业，住房问题直接关系到千家万户的居住品质、切身利益。近年来，随着优化调控政策的出台，各地为推动房地产市场平稳健康发展，支持个人住房贷款合理需求，房企融资渠道持续收紧。除商业银行信贷渠道，信托公司银信合作业务以及房企发债融资也受到监管层严控。业内人士表示，房企融资通道缩紧导致企业资金链压力增大。

新城控股集团股份有限公司1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。2015年，新城控股集团在上海证券交易所A股上市，成为国内首家实现B转A的民营房企。经过30年的快速发展，新城控股成为涉足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。截至2023年3月25日，新城控股集团已进入中国145个大中城市，开发中或已完成项目超700个。

新城控股集团偿债能力

短期偿债能力分析。短期偿债能力反映具有流动性的资产与负债之间的关系，能够较好地评价企业流动资产清偿流动负债的能力，企业应当给予高度重视。本文使用流动比率、速动比率、现金比率三个常用的财务指标对新城控股集团进行短期偿债能力分析。

流动比率是分析企业短期偿债能力的首要指标，反映可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。新城控股集团2020—2022年的流动比率如表1所示。

数据来源：新城控股集团年度财务报表，下同。

由表1可知，2020年至2022年四个季度的流动比率平均值从1.06上升到1.09后下降到1.02。其中，2020年第一季度至2021年第二季度企业流动比率整体呈现上升趋势，从1.05上升至1.11。但从2021年第二季度开始，流动比率不断下降，到2022年年末跌破1降至0.96。

查看企业财务报表可以发现，流动资产中占比最大的为存货（存货金额重大是房地产业的典型特点），2021年第二季度到2022年末呈现先增后减的趋势，从2021年第二季度的64.62%到2022年第三季度的70.17%，2022年末回落到67.43%；
而流动负债中占比最大的合同负债（合同负债金额重大，同样是房地产业的典型特点），与存货变动呈现相同的先增后减趋势，在2022年第三季度达到顶峰（59.25%）。这是由于在这段期间内，新城控股集团在手订单饱和同时提前备货。企业业务不断扩张，流动负债规模持续增长，但没有充足的流动资产予以支撑，因此企业的流动比率在2022年不断降低。

除此之外，应收账款占比呈现上涨趋势，从2021年第一季度的0.10%上涨到2022年末的0.17%。这是由于受到房地产行业市场大环境和疫情影响，房地产开发商不得不降低周转速度，导致新城控股集团销售资金回流受阻，应收账款上升。

速动比率是流动比率的补充指标，考虑到存货在流动资产中变现速度较慢，可能出现滞销而无法变现的情况，将其在流动资产中扣除，能更为准确地反映企业短期偿债能力水平。新城控股集团2020—2022年速动比率如表2所示。

由表2可以看出，2020年至2022年速动比率整体呈下降趋势，下降了13.79%。其中，2020年至2022年第二季度，速动比率在0.26至0.30之间浮动，相对较稳定；
但2022年第二季度到2022年第三季度从0.27下降到0.23后，第四季度仍保持较低水平。

但此现象能够被合理解释。在2022年第三季度去除金额占比重大且处于峰值（70.17%）的存货后，速动资产相对于流动负债进一步缩减，进而出现了速动比率从0.27进一步下降的情况。而到了第四季度，存货占比仍处于高位，故速动比率回升不大。

现金比率主要用于企业债务流动性最强的资产项目，在速动资产的基础上再扣除应收款项，反映的是企业的现金类资产偿还短期债务的能力。新城控股集团2020—2022年现金比率如表3所示。

一般我们认为，房地产业的现金比率应当在0.20左右较为适宜。如果企业现金过多会导致资产闲置，收益降低；
如果现金较少，无法偿还到期债务的风险较高。由表3可以发现，新城控股集团2020年至2022年每个季度的现金比率都低于0.20的行业平均水平。这说明新城控股集团面临一定的偿债风险，可能出现不能按期支付借款利息、偿还到期债务的情况。但经统计分析发现，仅从财报数据上看，超大型和大型房地产企业现金比率相对于中小型房地产企业来说较低，这是精益管理的结果，是处于安全水平的。

长期偿债能力分析。长期偿债能力是指企业偿还一年以上债务的能力。相对于短期偿债能力，长期偿债能力更能反映一个公司的长久发展情况。笔者选取资产负债率对新城控股集团的长期偿债能力进行分析。

资产负债率是衡量企业负债水平的综合性指标，反映的是企业通过举债形成的资产占资产总额的比例。资产负债率越高，表明使用负债取得资产越多，资产对负债的保护程度越低，长期偿债能力越弱。新城控股集团2020—2022年资产负债率如表4所示。

一般我们认为，资产负债率的适宜值为0.40至0.60，但由于房地产行业的特殊性，资产负债率总体偏高。由表4可知，新城控股集团的资产负债率都处于0.80之上，远远高于适宜值范围，长期偿债能力较弱。但好在2020年至2022年，资产负债率总体呈下降趋势，长期偿债能力有所好转。通过查看财务报表发现，由于近几年房地产市场发生变化，企业计提的资产减值准备同比增加，账面资产减少，而与此同时，总负债以更大幅度缩减，故最终资产负债率总体呈现下降趋势。

新城控股集团如何“自救”

存在的问题：短期偿债压力突出，存货占据较多资金，流动性强的资产不足。长期偿债能力同样面临较大的压力，企业资产极大部分（超过80%）来源于举债，财务杠杆高，财务风险高。

对此，笔者提出以下建议：

关注国内外宏观经济形势，把握国家房地产宏观调控政策，顺应房地产发展趋势。

拓宽销售渠道。通过市场调研，把握消费者偏好，制定适宜的营销策略，增强企业盈利能力，减少存货积压，增强企业资金的流动性。

融资渠道多元化。资金是企业的“血液”，企业应该通过多样的融资渠道获取资金用于其生存与发展。

改善資本结构。减少债务性资本，降低财务杠杆，有利于减缓偿债压力、降低财务风险。

建立财务预警分析指标体系，健全内控程序。

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