浅谈老旧住宅小区改造方法与思考——以福州市马尾区帝豪花园改造工程为例

林 畅

福州市马尾区住房和城乡建设局，福建 福州 350005

随着我国社会经济发展以及城镇化建设不断深入，城市中各式高级住宅小区如雨后春笋般地拔地而地，这些小区基础设施好，物业管理较为完善成为城市里一道道美丽的风景线。但同时也要看到，在城市中还有大量老旧住宅小区，普遍存在规模小、基础配套设施不完善、老旧破损严重，没有维修资金、物业管理收费低收费难问题突出，难以引入专业化的物业管理，缺乏专业物业服务管理，只能勉强维持基本的小区保洁保安服务，环境卫生差、治安隐患多、群众意见大。个别小区在安全问题方面还存在着较大的隐患。因此城市老旧住宅小区改造也成为城市发展迫在眉睫的一个问题，此项工作是改善民生的重要手段也是构建和谐社会的有效措施。本文将通过实际案例进行归类总结，重点研究老旧住宅小区改造中的要点，并对老旧住宅小区改造后的长效管理机制进行探索。

1.1 房屋主体建和基础设施老化严重，长期缺乏管养

由于大部分老旧住宅小区为无物业小区，日常处于无人管养状态，常常出现外墙粉刷层风化脱落；
楼道扶手锈蚀、脱落，公共照明损坏；
房前屋后雨污管网堵塞、污流；
化粪池没有定期清理；
室内外消防栓没水，灭火器缺失等现象。

1.2 小区整体环境不佳，存在脏、乱、差现象

主要体现架空层杂物随意堆放，僵尸车占用主要通道；
室外存在违章搭盖，强弱电线密布形成“蜘蛛网”；
车辆无序停放随意侵占公共绿地、休闲场地等现象普遍存在。

1.3 公共配套设施不完善且被占用现象严重

由于老旧住宅小区建设年代较久，受限于当时设计理念只是满足于居民日常基本生活需求，公共配套设施如公共绿地、停车位、休闲场地等比例较低且经常被占用。

1.4 物业管理薄弱，存在较大的安全隐患

由于老旧住宅小区比较分散，很难做到完全封闭式管理，任何人都可以自由进出小区，小区车辆失窃和刑事案件时有发生存在较大的安全隐患。

2.1 项目背景

近年来，福州市为了进一步提升老旧住宅小区居民居住质量，增强群众获得感。自2018 年以来全面开展了全市老旧住宅小区改造工作，并纳入每年为民办实事工作内容之一。

2.2 小区概况及需要解决的问题

该小区位于罗星街道君竹路47 号，建成时间为2005 年（福州市老旧住宅小区标准可放宽至2005 年），共9 栋多层框架住宅楼，总户数336 户，小区建筑面积约45188m2。小区虽然建成时间较晚，但由于前期物业管理不善早在2008 年就已撤离该小区，改造前该小区无物业管理状态，需要解决以下问题：

（1）地下雨污管网混流，水、电设施老化严重且通信线缆连线混乱。

（2）小区机动车停放区域不足，导致小区中心花圃、文化娱乐、健身区域等被机动车占用。

（3）由于长期缺乏专业物业管理，大部分设施如消防栓、监控探头等要么损坏，要么处于失效状态，给小区安全带来较大的安全隐患。

2.3 小区改造的内容和重点

根据《2019 年福州市马尾区老旧小区综合整治和提升改造工作实施方案》，该小区改造重点完成以下内容：

（1）完善基础保障设施，打造宜居安全社区。针对小区内沟渠不同的堵塞程度进行疏通，并分别埋设雨、污管道，实现雨污分流；
依据小区户数优化化粪池吨位和管径，整修窨井盖、雨水立管；
将原有破损道路重新整修，并铺设沥青路面，减少噪音；
修缮并增设照明设施，保障夜间行人安全；
建设监督安防设施、增加智能门禁系统提升居住环境。完善环卫设施、缆化下地强弱电管线；
增加楼道修缮、楼道走道照明、防盗门和对讲系统、完善小区智能设备和硬件系统，打造智慧小区［1］。

（2）整修便民服务设施，提升社区景观环境。依据现场实际情况增设临时停车位、非机动车位，实现有序停车；
引进第三方充电桩公司，合理布置充电桩位，保障充电安全；
修整弱电线缆入地，实现空中整洁无线；
强电从杆上变改为箱变式，强电线路缆化入地；
修缮、增设公告宣传栏和信报箱，实现公共设施整洁化；
增设智能快递柜，实现快递有序接收；
规范垃圾收集点，实现垃圾分类。

（3）营造共享和谐邻里，实现长效管理。为了深化居民间的沟通营造良好和谐邻里，小区配建了休闲活动设施，并引并进专业化物业公司，实行规范化的物业管理。

2.4 帝豪花园小区改造的效果与经验总结

（1）帝豪花园小区改造的效果。帝豪花园小区改造工程已于2019年12月底完成竣工验收，实现了“路平、地净、灯亮、管通。”

（2）帝豪花园小区改造经验总结：①要注重公众参与。老旧住宅小区存在问题有一定的共同性，也有一定的特殊性。小区要改什么居住在小区内的居民无疑是最有深刻体会和话语权的。为了保证整体改造效果，项目设计初期区住建局、社区、设计院就以问卷调查、上门走访等方式征求小区居民意见，并结合小区实际制定规划设计方案。设计方案出台后，还将设计规划总平图张贴在小区进一步征求各方面意见，前后经过三次征求意见并对设计方案进行微调后，最后得出较为满意的方案；
②民生优先，重点突出。主要对老旧住宅小区的建筑主体、共用部位进行全面改造升级，修复老旧住宅小区的原有基础设施功能。老旧住宅小区改造不仅仅是外观的“高、大、上”，而是要立足实际重点解决基础设施老化、公共服务缺失、智能化程度不高等群众反映强烈的问题；
③创新机制，实现长效管理。老旧住宅小区改造只是解决硬件问题，要想真正解决老旧住宅小区存在的问题，必须在小区长效管理上下功夫。一是对具备一定物业管理基础的小区，可先由地方政府给予经费支持，及时指导引进专业物业服务。二是对基础设施条件较差，专业物业企业不愿进驻的老旧住宅小区由主管部门会同镇街统筹安排抓好长效管理，在持续开展老旧住宅小区改造工作的基础上，整体打包购买基础专业物业服务，解决这部分小区卫生保洁、绿化养护、安全防范、公共维修等基本物业管理需求，努力提升老旧住宅小区居民生活品质［2］。

老旧住宅小区改造是政府从民生角度出发而实施的一项民心工程，但目前仍有以下问题需要解决：

（1）改造成本高，资金筹措困难。由于各老旧住宅小区普遍存在房屋使用年限长，水、电管网、管线老化，区内道路破损严重，监控及停车设施不足，便民生活服务设施缺乏等问题，需要改造的内容多、改造的成本高。但各县区财政能力薄弱，政府配套压力大，加之老旧住宅小区住户大多拆迁户、外来务工人员等收入困难群众，因此群众自筹积极性不高，改造资金主要依靠中央及省级补助，资金筹措困难。

（2）项目报批不规范，系统性监管难。由于老旧住宅小区整治工作是新生事物，与传统建设项目工程不同，主要还是依托当地的住建部门抽调人员进行监管，而还未形成一套行之有效的审批和监管手续［3］。

（3）部门间沟通协调难。老旧住宅小区是个系统性的工程且工期紧，任务重。建设过程中需要协调多个职能部门，尤其像供电部门这样实行垂直管理的部门，地方基层部门无决定权，需层层上报审核。这样既耽误了工期，又浪费了大量人力物力，导致老旧住宅小区改造工作无法按期保质保量完成。

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