成本优化及降本增效措施控制点的研究

申美娟

上海苏宁房地产开发有限公司 上海 200080

为提升项目利润，最大限度进行成本合理配置，需从规划段开始优化。根据各地的政策规定，充分用足容积率，控制赠送面积的比例。基本风压较大地区单体高度在60m左右可控制在60m以下。控制可售面积/建筑面积比例，并区分飘窗是否分永久性使用。建筑形式应避免结构超限、控制高宽比过大，单体不规则等因素，否则结构造价一般会增加10%～15%。独立地下车库层高的控制：地下车库的层高须综合考虑主楼的地下室层高，且须充分考虑双大堂间的关系，选用无梁楼盖还是梁板式结构，并通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满足净高的前提下控制地库的层高。地下车库疏散出口数量控制：尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质。窗地比：根据不同楼盘档次对窗墙比进行控制，低档次楼盘控制在0.19以内。中档次楼盘控制在0.2以内。高档次楼盘控制在0.21以内。高宽比：采用结构构件外移，增加局部宽度的方式提高高宽比。主楼地下室运用：将主楼下的地下室改为储藏室销售的方式，增加收益等控制[1]。

对于屋面保温可采用内保温的设计，减少原结构找平层，防水保护层、保温板保护层等施工工序做法。防水材料中BS、SBC和涂膜合理选择，减少耐穿刺卷材的设计，控制防水高度。在南方地区，优先选用保温砂浆的保温做法和选用砂加砌砌块+局部保温一体技术的保温做法，满足国家规范的前提下，优先选用B1级保温材料。地库结构标高尽可能上抬，可减少水浮力和基坑开挖深度，降低成本。在满足当地技术要求前提下，设计地下室顶板回填材料可采用混凝土多孔砖取代轻骨砼回填层。加大标准户型的研究，针对新开项目采用成熟的户型体系，快速设计。连廊铺贴玻化砖可调整为改为户外防滑地砖。优先一层地下车库的设计。其次考虑机械停车位。最后考虑双层地下车库来满足车位比。门窗由铝合金改为塑钢，且适当增加窗洞口面积，减少窗框的设置，减少开启扇。不设置纱窗。尽量采用标准门，少用非标门。传统做法保温屋面采用挤塑板保温系统，即阻燃性挤塑聚苯板。新工艺做法可采用聚氨酯硬泡喷涂保温系统，即喷涂硬泡聚氨酯下敷油性聚氨酯防水层。采用新工艺后工艺简单、工期短，导热系数低，耐久性好，吸水率低，防水效果好，整体屋面无板缝，屋面系统无空腔，保温防水一体化且可减低建造成本[2]。

地下车库应考虑柱网布置的合理性，柱间距和柱截面大小的合理优化。可以将大柱网根据车道和车位区分开，调整为小柱网。框架柱优先矩形柱设计，以满足车位净距要求，减小柱轴线尺寸。控制汽车通道的净宽度。推广标准设计套用和NPC体系的运用，采用NPC结构目前补贴部分费用。基础方案：合理选择桩型、长度，减低桩基造价。地基处理与基础形式：设计院在基础和桩基选型报告中从技术上提供不少于两个比较合适的方案，实施多方案比选，并优先采用天然地基、复合天然地基、复核桩基、管桩桩基、灌注桩桩基方案。根据土质的坚硬程度和施工的难易程度，选用不同规格的管柱，但须做极限承载能力的试验，尽可能发挥管柱的承载能力，以减少桩的数量。优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案[3]。竖向结构厚度的控制：明确全面推进鱼杆理论的设计理念，对于100m的高层住宅结构，最厚结构墙体须控制在250厚。80m高的住宅，最厚的墙体须控制在200以内。60m高小高层住宅结构，最厚的墙体须控制在180以内。最上十层左右的结构墙体厚度不得超过180厚。二次结构墙体厚度的控制：剪刀楼梯中间隔墙，满足防火规范下可采用90mm厚。与剪力墙无关联的户内填充墙厚度可控制在100mm。管道井、卫生间等部位隔墙采用70mm厚隔墙。与剪力墙关联的所有填充墙用的砌体厚度，原则上均比砼结构厚度减20～30mm进行定制，实施二次粉刷施工【8+7】的做法。屋面电梯机房层的空间利用和控制：设计时充分考虑其后续业主的使用功能，增加附加值，通过销售推广回收建安成本费用，同时通过优化和降低机房的层高问题，减少不必要的浪费。屋面铅笔头的优化：采用轻质砼，实施预制组装式施工工艺降低其施工成本，同时根据不同位置减少、优化。高强度材料的选用：大型地库、人防工程、酒店、公建项目等优先使用高强度钢筋。

在三四线及乡镇板块，可对售楼处整体标准进行合理优化，降低成本。外墙石材的使用：低档楼盘可选用真石漆涂料，中档楼盘可选用仿砂岩面砖，中高档楼盘及别墅可选用砂岩。减少使用GRC作为装饰柱设计，同时明确在保证装饰柱正立面面宽时，其厚度控制在100mm以内。减少阳台立柱GRC包柱和阳台门四周的GRC装饰。减少外墙凹进部位的GRC线条。精简浮雕的用量和尺寸，并实施点缀装饰。

标准层公装：二层以上采用局部吊顶（控制石膏线条使用）、吸顶灯、简化电梯门套线和踢脚线、简化地面铺贴形式。简化装修做法：部分石材取消改玻化砖，电梯门套采用人造石材或不锈钢门套。简化亮化工程：壁灯材质铜质可考虑改为新铝合金，如可考虑取消住宅早期方案中的二层以上用灯。门楼原设计等洗墙等+投光灯，经过论证在效果不受影响的情况下可取消投光灯，只保留洗墙灯。装修工程中，木饰面衬板不得选用厚重材料。能使用原墙面的使用原墙面，需要造型处理的，宜选用木槭加9mm多层板或防水刨花板做基层，吊顶面材减少叠合施工，天花吊顶多使用单层石膏板，少用或不用木工板，造型用的木工板厚度控制在15厚以内。地下车库的照明，优先选用吊挂式节能灯，合理布置位置、减少管道遮挡。光源高度下降到规范规定高度即可。取消或减少日光灯的使用。按800～1000m2设置1个采光井，实现自然采光的要求。

对会所的空调系统，按组合与分体相结合的方式进行设计。地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风采光，不足部分安装轴流风机辅助机械通风。非人防地库尽量取消风机机房和集中风道机械通风系统。地暖盘管材料的选择要按售价区分，一般楼盘采用PE-X管，中高档楼盘选用PE-RT管。取消通风系统消防前室余压阀，取消明窗卫生间的通风道设置。

降低非车行道石材厚度及基底垫层、减少石材的使用量，根据不同楼盘档次，尽量选择替代材料，如大连砖、荷兰砖、砼压印地膜、水刷彩石、水刷豆砂、鹅卵石路。减少大规格乔木和名贵乔木的使用量，根据不同楼盘档次和气候条件选择合适的苗木品种。整合室外管网的管沟开挖图纸，减少管沟土方开挖交叉的重复工作量发生。增加草皮的种植面积比例，且尽快采用草种混播方式。控制消防车道的宽度，取消双侧设置人行道。

会所及办公区域门禁系统，可取消可视对讲门铃系统。停车场管理系统中远距离读卡器须选用RFID远距离读卡器，优点：RFID传输距离远，抗干扰强，易维护，成本低。LED信息发布系统选用离线式SD卡、LED屏发布信息，减少数据传输线缆成本。室外及室内背景音乐广播系统建议与消防应急广播系统整合，平时做背景音乐，应急时播放紧急疏散广播，以降低成本。电梯轿厢内与电梯机房之间连接的视频随行电缆由电梯厂家提供，并安装施工到位。

地下室粗装标准，环氧地坪可优化为优化为金刚砂耐磨地坪。充电桩不作为验收标准，可取消充电桩电缆及配管。道路/占地面积比进行优化路网结构，控制硬景道路施工面积。地库出入口数量满足规范规定，控制超规范设计。消防道路的宽度满足规范规定，控制超规范设计。

通过对竖向标高的调整，控制挖土量和外运量，除景观种植土或营养土外购外，控制土方的外购，事先做好土方平衡工作。按照审批的方案进行土方开挖，挖土时监理旁站，工程部监督。实施土方平衡评审工作，有效控制土方的外运、外购量。施工方案、措施优化（从组织设计、降水、支护、土方平衡、吊装等多方案优先等控制）认真审核施工组织设计和专项施工方案，防止违反中南公司做法和常规做法的措施出现在方案中、但实际施工不做的现象，对基坑围护、土方平衡等把光。加强基坑支护方案的评审与管理，根据土质及场地情况，在满足放坡开挖前提下，优先采用放坡开挖。加强图纸会审和交底工作，减少返工及无效成本的发生。加强监理管理，防范弄虚作假（从签证合理性、工程量、竣工资料的完整性上控制）。控制无效成本，合理控制开发进度，执行立体交叉作业和有保有压政策，防止早投入、多投入现象，控制进度，使进度始终处于受控状态，避免抢工发生额外费用，严控施工质量，降低维修成本，并通过物业的反馈，加强对维修量大、多的质量问题进行研究，形成质量预控经验库进行全面推广。确保砼墙面不抹灰率达到50%以上，砼天棚面的不抹灰率达到90%以上。合理建造临建（合理组织建大型施工单位临建，确保3年以上不变，来降低临建成本），根据开发节奏和次序，结合三点一线建设的范围要求，对施工单位的总平面规划进行认真审核，避免临设迁移带来的成本增加。

提前设计，加大图纸会审力度提前优化设计，控制变更发生。加大标准化套图机制，实施套图收费标准，降低设计费用的开支。除大堂装修发生设计外，其他公共部位装修原则上不允许发生设计费用。取消三点一线、直营店等设计费用的发生，执行套图制。建议对装修节点建立标准化设计，实施套图。

在经济欠发达和房价较低地区，加大项目地方战略供应商，适当增加地方品牌和非知名品牌的实力型的材料商供应库，来降低成本。扩大战略招标供应商，增加标准配置的产品系列的覆盖档次，丰富选择空间。加大对新型材料的研究和运用，在确保品质的前提下，实施可替换材料推广，降低成本。挖掘资源，以新材料替代传统产品，以降低成本。实施材料的批量采购，实现规格型号的统一化，选择标配产品，降低采购成本。建立完善甲供材管理机制，认真审核和协助监督采购计划的编制和选型，关注采购物资定位是否符合项目生产的档次，与项目所匹配，防止低盘高配。在采购的品种上是否是总包合同中约定的乙供材，防止采购主体转移，增加一方资金压力和成本。

认真审核采购的时间上是否适时，防止过早造成资金的压力，增加资金成本，过迟了造成抢工签证，增加成本。

通过上述成本优化，在满足国家及地方规范的前提下，满足了住户使用要求，对于观感和功能也无影响，成本亦可节约，从而达到降本增效的目的，提升企业的经济效益及市场竞争。

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